İcradan ev nasıl alınır?

İcradan ev almak, piyasa fiyatının altında taşınmaz edinmenin bilinen yollarından biri. Ancak süreç normal bir satıştan farklı işler: pazarlık yoktur, satış şartları ilanla önceden bellidir ve alıcıya düşen bazı yükler bulunur. Aşağıda süreç adım adım anlatılıyor.

1. İlanı bulun

İcra satış ilanları resmî kanallardan yayımlanır. Taşınmaz satışları büyük ölçüde UYAP e-satış portalı üzerinden yürütülür; ilanlar ayrıca Basın İlan Kurumu'nun ilan.gov.tr sitesinde duyurulur. Bankaların kendi portföylerindeki gayrimenkuller ise ayrı platformlarda listelenir.

İlanda taşınmazın adresi, tapu bilgileri, muhammen bedeli, artırma günleri ve katılım şartları yer alır. İlan metni sürecin sözleşmesi gibidir; sonradan "bilmiyordum" demek mümkün olmaz.

2. Taşınmazı ve kaydını inceleyin

İlanı okuduktan sonra yapılması gereken ilk iş tapu kaydına bakmaktır. Taşınmaz üzerinde ipotek, haciz, irtifak veya şerh bulunabilir. Bunların bir kısmı satışla birlikte kalkar, bir kısmı alıcıya geçer; hangisinin ne olacağı ilanda ve satış şartnamesinde belirtilir.

İmar durumu, kat mülkiyeti kurulu olup olmadığı ve varsa yapı kayıt belgesi de kontrol edilmelidir. Taşınmazın fiilen kim tarafından kullanıldığı ayrı bir konudur ve ihmal edilmemelidir.

3. Kıymet takdirine bakın

İcra dairesi, satıştan önce taşınmaza bir değer biçer; buna kıymet takdiri denir. Artırmada esas alınan muhammen bedel bu değerlendirmeye dayanır.

Kıymet takdiri bir ekspertiz raporudur ve her zaman güncel piyasa değerini yansıtmayabilir. Raporun tarihine bakmak, kendi araştırmanızla karşılaştırmak faydalı olur.

4. Teminat yatırın ve artırmaya katılın

Artırmaya katılabilmek için, muhammen bedel üzerinden hesaplanan bir teminatın önceden yatırılması gerekir. Teminat tutarı ve yatırma şekli ilanda belirtilir; süresi içinde yatırılmazsa katılım mümkün olmaz.

Elektronik satışta teklifler belirlenen süre boyunca çevrim içi verilir. Kanunda iki artırma öngörülür: ilk artırmada belirlenen eşiğin üzerinde teklif gelmezse ikinci artırma yapılır. Her iki artırmada da tekliflerin, kanunda belirlenen orandan ve varsa öncelikli alacaklardan aşağıda kalmaması aranır.

5. Bedeli ödeyin ve tapuyu devralın

İhale üzerinize kaldığında bedelin, ilanda belirtilen süre içinde yatırılması gerekir. Süresinde ödenmezse ihale bozulur ve yatırılan teminat açısından olumsuz sonuçlar doğabilir.

Ödeme tamamlanıp satış kesinleştikten sonra tapu devri yapılır. Ayrıntı için icra satışında tapu devri yazısına bakabilirsiniz.

Sık yapılan hatalar

Sadece fiyata bakmak. Muhammen bedelin düşük görünmesi, taşınmazın sorunsuz olduğu anlamına gelmez. Tapu kaydı ve fiili durum ayrı ayrı incelenmelidir.

Ek maliyetleri hesaba katmamak. İhale bedelinin yanında tapu harcı, KDV ve satışa özgü diğer giderler doğabilir. Bunların hangisinin alıcıya ait olduğu ilanda yazar.

Taşınmazı görmeden teklif vermek. Çoğu ilanda taşınmazın içi görülemez; bu durumda risk peşinen kabul edilmiş olur. Hiç değilse dış cephe, bina ve çevre yerinde incelenmelidir.

Kiracıyı veya oturanı hesaba katmamak. Bu, alıcıyı en çok zorlayan konudur ve ayrı bir süreç gerektirir. Konuyu ayrıntılı ele aldığımız yazıya göz atın.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık değildir. Süreler, oranlar ve şartlar mevzuat değişiklikleriyle güncellenir; bağlayıcı olan ilgili kanun metni ile ilanın kendi şartlarıdır. Önemli bir alım öncesinde ilanı yayımlayan kuruma danışmak ve gerekiyorsa avukata başvurmak yerinde olur.

İlgili rehberler

Bütün rehberler · İhale sözlüğü